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新・中間省略登記

1.中間省略登記はできなくなった?

 従来行われてきた「中間省略登記」とは、例えば、不動産がA→B→Cと順次売買された場合に、所有権自体A→B→Cと順次移転しているにも関わらず、登記についてはBを経由せず、A→Cへ直接移転するものをいいます。不動産流通コスト(登録免許税)削減の手法として知られています。
 しかし、平成17年不動産登記法改正により中間省略登記は事実上、不可能となりました。
 そこで代替策として、所有権を中間者たるBを経由させることなく直接AからCに移転させる手段として出てきたのが、「第三者のためにする契約」を用いた所有権の直接移転取引(新・中間省略登記)です。

2.直接移転取引 (新・中間省略登記)とは?

       (第1取引)       (第2取引)
  A    ⇔    B    ⇔    C

 この直接移転取引とは、AB間、BC間でそれぞれ売買契約を交わし、AB間の売買(以下、「第1取引」)を第三者のためにする契約とし、BC間の売買(以下、「第2取引」)を他人物売買とする方法です。AからCに所有権を直接移転させるために、AB間、BC間それぞれの売買契約に以下の「特約」を付します。

  【第1取引】
   1.Bによる所有権の移転先(C)の指定かつ代金全額の支払いを条件に、AからCに所
     有権を直接移転させるものとする(第三者のためにする契約)
   2.Bが代金全額支払い後でも所有権はAに留保される
   3.Aは受益の意思表示の受領をBに委任する
   4.AはBの所有権移転債務を引き受ける
  【第2取引】
   1.BはCにA所有のものを売り渡し、CがBに代金全額を支払ったときにAからCに所有
     権が直接移転する(他人物売買)
   2.Bが負う所有権移転債務はAが履行する

 これらの特約により、AB間で売買契約がなされ追ってBC間でも売買契約が行われますが、このBC間での売買契約によりAB間の売買契約における所有権の移転先が指定され、最終的に決済日にCからBへ代金授受と受益の意思表示がなされ、BA間でも代金授受がなされる(同時決済)。これにより、AはCへ所有権の移転債務の履行をすることになります。
 以上により、実体上のみならず登記手続き上も、所有権を直接AからCに移転させることが可能となります。

3.新・中間省略登記(直接移転売買)のメリット

 新・中間省略登記(直接移転取引)は、不動産流通コストの削減により不動産取引の活性化を目的として公認された手法なので、中間者Bへの移転登記の登録免許税はもちろん、所有権を取得しないのであるからB不動産取得税も課税されません。



 上記スキームはあくまで中間者Bが所有権を取得しないことを明確にするもので、県税事務所等の課税当局に別の解釈の余地を与えてはいけません。
 もちろん本投稿は「新・中間省略登記」を奨励するものではないことは念のため確認しておきますが、本スキームによって新・中間省略登記を利用したいとお考えの不動産会社様は、ご契約の前段階で「特約」の吟味が必要となりますので、是非お問い合わせいただければ光栄です。
[投稿者] 司法書士 高橋英之
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